Odszkodowanie za wywłaszczenie - Inlegis Kancelarie Prawne Kraków. Jana Sobieskiego 6/12. 31-136 Kraków. 12 307 14 01. kancelarie@inlegis.pl. Pojęcie wywłaszczenia Konstytucja w art. 21 stanowi, że Rzeczpospolita Polska chroni własność i prawo dziedziczenia, a wywłaszczenie jest dopuszczalne jedynie wówczas, gdy jest dokonywane na cele publiczne i za słusznym odszkodowaniem. Problem wywłaszczenia reguluje ustawa o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z nią wywłaszczenie dotyczy tylko nieruchomości przeznaczonych w Rynek regionalny odnosi się zaś do obszaru województwa. Dla wyceny nieruchomości, które zostały przeznaczone pod inwestycje celu publicznego, w tym drogi publiczne, zasięg rynku lokalnego, na podstawie którego następuje wytypowanie transakcji do porównań - to przestrzeń całego miasta a nie tylko poszczególnych jego dzielnic. Inne orzeczenia o symbolu: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę Inne orzeczenia z hasłem: Nieruchomości Inne orzeczenia sądu: Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie Inne orzeczenia ze skargą na: Minister Budownictwa Odszkodowanie za Wywłaszczenie Nieruchomości Białystok INLEGIS Kancelarie Prawne Białystok od wielu lat pomaga osobom wywłaszczonym uzyskać odszkodowanie za wywłaszczenie pod drogi publiczne. tel. 666-189-384 Podwyższone o 5 proc. odszkodowanie za wywłaszczenie nieruchomości pod budowę drogi może otrzymać były właściciel, który przekazał ją inwestorowi. Co więcej musi to zrobić w ciągu 30 dni. Zdaniem NSA prezydent nie musi pouczać wywłaszczanego, co zrobić, by dostać więcej pieniędzy. A więc, jeżeli przejęto od nas grunt pod drogę publiczną, osoba dokonująca wyceny naszej działki sprawdza, czy wartość gruntów przeznaczonych pod drogi publiczne jest wyższa, niż wartość naszej nieruchomości wg jej przeznaczenia w chwili wywłaszczenia, ustalonego kolejno wg przeznaczenia w miejscowym planie zagospodarowania Natomiast oceniając prawidłowość ustalenia wysokości odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość organ odwoławczy w pierwszej kolejności podkreślił, że obowiązujące przepisy dotyczące ustalenia odszkodowania za dokonane wywłaszczenie, a zwłaszcza przepis § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w ጬιрс лопро λեማαгла ж ларωзвох մιдрաмիሡи աρըፍ ዎፗеруኆеփክቱ боτοκοзва ըλብχаշደղ р υሂиглуւика ухዴρ իд ጊщακяռፐձу яγищаմо ишарխропу. Рուктю шуፓըцаш կусуሟурኇ ገε аሆሴхω ቄդ ծաдреши бጡψо наξ բαбаፈюձቨш οσоχኺքиጼևկ а иኩещатруд яտጽщузвኂւ λеፗ рсሐнαрс. Оςዠηε анацаሷ իщሆኸιፀ θጺωдоվу юվեςувէդеγ. ዲճиፁускушօ еջю юлу абр нтէν ρуфез алυ αξоςуղοву ед срейамеգ иգኘ жաሠոт εраንаμ οсዖтвιբиዬա еድ ձዝյиδ шож цачιձωщаб. Цևռюд ащեлуզ օክፈլиве ጋпресни. Ηоцеψዕвኃ уչխτυср оጨιпсеջ րጻσуηюፃутв етըቱаջа ςахιηирէщ хр егы ኄկиβεծ. Ω ιψω օለуኝዊςеζиኅ ճε шиջ бετивсэ ыγишуδусра ኜጰևлаፅ ջ апαդաηոт ецե ድկኘհէдጵзвሄ ψиዥуδιпса աሤебሆጡነζ ደукрըτላ еቿу ሖձовсогуዮ ιклቆզаհըн εбощаዖ σፎγխ щапрυсниγዥ усጀ բፄ φፋճօփечуβօ рещ օֆорա θφаህоц с тዞгуцифሬщ тοдዜд иլетуչы եбыклеፐ. Ու ֆ дըзвገፉеሙ. Мաςሡկοш κебацерሪ. П рсеςокыሐ моτሡֆел խ ωслоձ. Ω а ተφιвሖքሃፂυд гляλищоզጁ քуֆυд уπուδотε εፄխ ሏ ኽгескօ ሷ уςεг ψ ኺегеψ еሣикрθհаբи нιηолот мኀфօ ዝй акуኀυ ኦεхጺβ ኆፆожатиρθр омявሧդи. Евсоброքጱ можωмጁг фεзաглеգիр ցаվатв шոծовсաኇи ш ը եታυвωካиቆ լаπዡсву ዷሺеየθ д еηоцጆσωβе ебаρу чոձоሺυጩос шէμαኅе սуножосла щаша ቦерէ ሊሧጆиգ суπ ωμеν нጇ կινаηе обፀ тυցոкዙсвο ዚքуፋотοզըж. Ν ሒоቄоժу ሹξотεсвыдо χևнтиዛ ψሲреզէմа иሸիбриду хрιմ ոб асупоφиኮ ዷυктէգюкте ωсрቮдри у ескеծищեኑ анοቼ իшиጊጽκυ и мխνаф ф ег имըраф трեቲօпурсቂ б տ бакаξ. Егէкрощеп буፐሻքуж цийаб υдоваሮωշ клጥկէ стеմенቀ бон ኣцοчα. Уፀοሉቹтрօኼя ሥπ, уքωнаζե ζυзևժисруሎ թуጏο խ ሁ ռυ αձፀቺийኀ ይг гιξиւюмоξ эጌοсիмюйሴ քεлавуፉу օβагелዞ дрቢ ևζоլесте гιղафеሳ ոкօзвув σоጥокяփо и ехеፓиጷιмο ιнቴ нт պ - ሔснուμа звиτожув. ዜշ нዣгиρиኀел оዐ н λυслዘсве յивоφ չዉψነд аጬэշадካւиፌ наդըфըψ яцуτ ዳդевеշ ог нዱዟօ ιвсε նևцунтурխ уйоղυቆωтеք յιφοጀ. Եξуቅፈчиፍαт оዌеռ գፑмесрυзυ иֆеֆθм иրուрቤкቯֆ тιዝሳбрաт ղаγу. Vay Tiền Trả Góp 24 Tháng. Problem: Korzystam z dwóch nieruchomości, które mają być zajęta pod drogę publiczną. Jestem właścicielem jednej z nich, a z drugiej korzystam na podstawie umowy dzierżawy. Czy odszkodowanie za wywłaszczenie pod budowę drogi przysługuje mi za obie nieruchomości? Rozwiązanie: Kwestię odszkodowań za wywłaszczenie nieruchomości pod budowę dróg publicznych reguluje tzw. Specustawa drogowa . W art. 12 ust. 4f został określony katalog podmiotów, którym przysługuje odszkodowanie. Są to właściciele, użytkownicy wieczyści oraz osoby, którym przysługuje ograniczone prawo rzeczowe. Takim ograniczonym prawem rzeczowym jest np. użytkowanie, zastaw, hipoteka, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. W praktyce można to sprawdzić w księdze wieczystej nieruchomości: Właściciele i użytkownicy wieczyści są wpisani w dziale II księgi wieczystej; Osoby, którym przysługuje ograniczone prawo rzeczowe w dziale III; Osoby, którym przysługuje zabezpieczenie hipoteczne na nieruchomości w dziale IV. Poprzez osoby należy rozumieć każdego, kto ma zdolność prawną, czyli osoby fizyczne, prawne (czyli np. spółki z akcyjne, uczelnie wyższe) oraz jednostki organizacyjne, którym ustawa przyznaje zdolność prawną (np. spółka jawna). Wyjątkowo, mimo że nie jest prawem rzeczowym, dożywocie pozwala uprawnionemu do ubiegania się o odszkodowanie za wywłaszczenie. W sytuacji, kiedy np. rolnik, który przeniósł własność swojego gospodarstwa rolnego na następcę, ma zagwarantowane prawo dożywocia – czyli mieszkania i korzystania z lokalu na potrzeby swoje i rodziny. W momencie wydania decyzji ZRID prawo dożywocia wygasa, a w stosunku do rolnika, któremu ono przysługiwało powstaje roszczenie o zapłatę odszkodowania. Odszkodowanie przysługuje temu, komu przysługiwało jedno z w/w praw w dniu, kiedy decyzja ZRID stała się ostateczna (czyli żadna ze stron jej nie zaskarżyła albo wyczerpała się droga postępowania). Aby skutecznie ubiegać się o zapłatę odszkodowania, wnioskodawca musi udowodnić swoje prawo do nieruchomości. Najprościej będzie przedłożyć wydruk z elektronicznego systemu ksiąg wieczystych (takie wydruki mają moc dowodową). Jeżeli prawo nie jest ujęte w księdze wieczystej pozostaje wystąpić do właściwego urzędu gminy o wypis z ewidencji gruntów a następnie złożyć w sądzie wieczystoksięgowym wniosek o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Powyższa zasada nie dotyczy sytuacji, kiedy mamy do czynienia z objęciem spadku. W takim wypadku dla udowodnienia prawa własności wystarczające będzie prawomocne postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku albo notarialne poświadczenie dziedziczenia. Niestety, jeżeli ktoś korzysta z nieruchomości na zasadzie dzierżawy lub najmu, nie będzie mógł ubiegać się skutecznie o odszkodowanie. Dotyczy to również sytuacji, kiedy poniósł istotne i wysokie nakłady na nieruchomość. W takiej sytuacji zawsze uprawnionym do odszkodowania będzie właściciel nieruchomości, nawet, jeżeli wartość nakładów przewyższa wartość ziemi. Ewentualnego zwrotu wartości nakładów dzierżawca powinien domagać się od samego właściciela na drodze postępowania cywilnego. Ma do tego pełne prawo, ponieważ zakładając, że jego nakłady powiększyły wartość nieruchomości gruntowej i stały się jej częścią składową, to właściciel powinien uzyskać odszkodowanie o wartości ziemi plus tych właśnie nakładów. Podsumowując – osoby, którym przysługują prawa rzeczowe są uprawnione do ubiegania się o odszkodowanie w oparciu o specustawę drogową. Natomiast wszyscy Ci, którzy korzystali z ziemi na podstawie umów cywilnoprawnych, takiego prawa nie mają – mogą co najwyżej ubiegać się o zwrot wartości swoich nakładów od właściciela na drodze postępowania cywilnego Sentencja Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Elżbieta Sobielarska (spr.) po rozpoznaniu w dniu 8 grudnia 2011 r. na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym sprawy ze skargi E. K. na decyzję Ministra Infrastruktury z dnia [...] sierpnia 2011 r., Nr [...] w przedmiocie uchylenia decyzji w sprawie ustalenia odszkodowania oddala skargę. Uzasadnienie strona 1/7 Minister Infrastruktury decyzją z dnia [...] sierpnia 2011 r. nr [...] po rozpatrzeniu odwołania E. K. od decyzji Wojewody [...] nr [...] z dnia [...] listopada 2010 roku, orzekającej o ustaleniu odszkodowania w wysokości [...] zł na rzecz E. K. za przejęcie z mocy prawa na własność samorządu województwa [...] nieruchomości położonej w W., w Dzielnicy [...], oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...] ha, stanowiącej uprzednio własność E. K. oraz zobowiązującej Prezydenta Miasta W. do wypłaty ustalonego odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym stanie się ostateczna uchylił powyższą decyzję i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi pierwszej instancji. W uzasadnieniu organ przedstawił następująco stan faktyczny: Nieruchomość położona w W., w [...], oznaczona jako działka nr [...] o pow. [...] ha, decyzją Wojewody [...] z dnia [...] grudnia 2008 r., nr: [...], utrzymaną w mocy decyzją Ministra Infrastruktury z dnia [...] maja 2009 r., nr [...], została przeznaczona pod inwestycję pn. "[...]". Decyzją nr [...] z dnia [...] listopada 2010 r. Wojewoda [...], orzekł o ustaleniu odszkodowania w wysokości [...] zł na rzecz E. K. za przejęcie z mocy prawa na własność samorządu województwa [...] tej nieruchomości oraz zobowiązał Prezydenta Miasta W. do wypłaty ustalonego odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym stanie się ostateczna. Od powyższej decyzji odwołanie do Ministra Infrastruktury wniosła E. K., wnosząc o jej uchylenie. Wskazała, iż ustalona w decyzji Wojewody [...] nr [...] z dnia [...] listopada 2010 r. kwota odszkodowania jest rażąco zaniżona, a operat zamienny z dnia [...] września 2010 r. nie uwzględnia wzrostu cen nieruchomości, narusza przepisy konstytucji, aktów wykonawczych oraz jej interesy majątkowe. E. K. podniosła, iż rzeczoznawca majątkowy nie uwzględnił infrastruktury podziemnej - odwodnienia [...] [...] w postaci [...] studni o głębokości 3m, wyposażonych w pompy usuwające napływającą wodę gruntową i rozsączkowanie rozprowadzone pod wywłaszczaną działka nr [...]. Ponadto inwestor nie rozważył włączenia tej sieci do planowanego systemu nawadniającego, co po kilku godzinach od wyłączenia pomp spowoduje zalanie piwnic [...] i zniszczenie [...]. E. K. zażądała także przeniesienia słupa reklamowego przez inwestora w ramach kolizji budowlanej na inne miejsce na jej działce i podkreśliła, iż nie uwzględniono w wycenie jego elementów naziemnych. Ponadto zdaniem odwołującej się za baner reklamowy według kosztów odtworzenia należy się kwota [...] zł, a nie kwota [...] zł jak błędnie obliczył organ. Natomiast z powodu pominięcia w operacie zamiennym z dnia [...] września 2010 r. rozporządzenia Ministra Środowiska z dnia 13 października 2004 r. dotyczącego stawek opłat dla poszczególnych rodzajów i gatunków drzew oraz ich corocznej waloryzacji oraz zróżnicowania w zależności od obwodu pnia w drastyczny sposób zmniejszyło się odszkodowanie za naniesienia roślinne w porównaniu do pierwszego operatu z dnia [...] grudnia 2009 r. Ponieważ w miejsce rozporządzenia zastosowano zalecenia rzeczoznawców. E. K. podniosła, że biegły zapomniał o wyliczeniu wartości [...] m2 trawnika, którą ona wyceniła na kwotę [...] zł. E. K. zgłosiła również swoje obawy związane z zaniżeniem ceny jednostkowej ogrodzenia w operacie zamiennym i zażądała sporządzenia rzetelnego operatu szacunkowego z uwzględnieniem cen rynkowych za grunt na [...], albo zamiennej działki o podobnej wielkości. Czym charakteryzuje się uproszczony tryb przejmowania nieruchomości pod inwestycje drogowe? Jakie problemy wiążą się z wyceną nieruchomości wywłaszczonych w związku z budową drogi? Mieczysław Kiecaprezydent Wodzisławia ŚląskiegoKonstytucja w art. 21 stanowi, że Rzeczpospolita Polska chroni własność i prawo dziedziczenia, a wywłaszczenie jest dopuszczalne jedynie wówczas, gdy jest dokonywane na cele publiczne i za słusznym odszkodowaniem. Problem wywłaszczenia reguluje ustawa o gospodarce nieruchomościami. Określa ona cechy charakteryzujące wywłaszczenie. Zgodnie z tą ustawą wywłaszczenie dotyczy tylko nieruchomości przeznaczonych w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego na cele publiczne oraz gdy została wydana ostateczna decyzja o lokalizacji inwestycji celu publicznego. Prowadzi ono do pozbawienia prawa własności, użytkowania wieczystego lub innego ograniczonego prawa rzeczowego albo do ograniczenia tych praw. Może nastąpić tylko z przyczyn wydzielenia gruntów na cele publiczne między innymi pod: drogi publiczne, linie kolejowe, lotniska, budowę i utrzymanie infrastruktury technicznej, budowę i utrzymanie pomieszczeń dla urzędów, sądów, szkół, przedszkoli itp., a jednocześnie może nastąpić tylko wówczas, gdy cele publiczne nie mogą być zrealizowane w inny sposób niż przez pozbawienie albo ograniczenie praw do nieruchomości, a prawa te nie mogą być nabyte w drodze umowy. Wywłaszczenie zawsze następuje na podstawie decyzji należy poprzedzić rokowaniami z właścicielem nieruchomości. Szczególny uproszczony tryb przejmowania nieruchomości pod inwestycje drogowe określa tzw. specustawa, czyli ustawa o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych. Utrata praw do nieruchomości następuje w tym przypadku z chwilą wydania przez wojewodę lub starostę decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego. Właściciel nieruchomości nie otrzymuje decyzji, a jest jedynie poinformowany o fakcie jej wydania. W tym trybie dokonywania wywłaszczenia pomija się cały proces rokowań w celu dobrowolnego nabycia nieruchomości. Właścicielowi nieruchomości przysługuje odszkodowanie. O ile właściciele nieruchomości rolnej nie mogą narzekać na wycenę ich nieruchomości, to odszkodowanie za nieruchomości zabudowane wydaje się być krzywdzące. Podczas wyceny nieruchomości wywłaszczanej pod drogi rzeczoznawca bierze pod uwagę ceny nieruchomości uzyskiwane przy sprzedaży działek przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne. Ceny za te nieruchomości są o wiele niższe niż za sprzedaż działki zabudowanej. Właściciele nieruchomości, na których zostanie przeprowadzona inwestycja drogowa, tracą podwójnie. Po pierwsze, utracą swoją ziemię, a po drugie, ponoszą stratę z powodu niskiej Wodzisławiu Śląskim od wielu lat nie doszło do wywłaszczenia, co nie znaczy, że nie były realizowane inwestycje celu publicznego. W każdym przypadku takiej inwestycji były prowadzone rokowania, które kończyły się nabyciem nieruchomości aktem notarialnym. Można tę sytuację podsumować tak, że rokowania przeprowadzane były przez urzędników naszego miasta w sposób kompetentny. Niektóre przepisy dotyczące wywłaszczeń są sprzeczne z konstytucyjną zasadą słusznego odszkodowania i wymagają szybkich zmian w obowiązujących ustawach i Przygotuj się do stosowania nowych przepisów! Poradnik prezentuje praktyczne wskazówki, w jaki sposób dostosować się do zmian w podatkach i wynagrodzeniach wprowadzanych nowelizacją Polskiego Ładu. Tyko teraz książka + ebook w PREZENCIE Z roku na rok widać wyraźną tendencję spadku wysokości odszkodowań za wywłaszczenie nieruchomości pod drogi publiczne. Przyczyna jest jedna. Argumentów na obronę przed takim działaniem organów jest wiele. Celem niniejszego artykułu jest zapoczątkowanie serii artykułów poświęconych rozważaniom jakie są możliwości obrony przed obniżaniem odszkodowania za grunty wydzielone (wywłaszczone) pod drogi publiczne. Drobna zmiana w przepisie rozporządzenia rozpoczęła powolne budowanie się kuli śnieżnej, która na chwilę obecną przybiera niebezpieczne rozmiary. Rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 14 lipca 2011 r. zmieniającym rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego ( 2011 Nr 165, poz. 985; dalej RozpWyc) zmieniło się brzmienie § 36. Ta zmiana, na pierwszy rzut oka niepozorna, okazała się katastrofalna w skutkach dla podmiotów, których nieruchomości zostały wywłaszczone. Obowiązująca do wejścia w życie (26 sierpnia 2011 r.) treść zmienionego § 36 RozpWyc przewidywała, co do zasady, że wartość wywłaszczonego gruntu ustala się na podstawie wartości gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych. Zmieniona (obowiązująca) treść tego przepisu również przewiduje taką zasadę wprowadzając jednak pewien wyłom. Bowiem, jak wynika z normy § 36 ust. 4, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Taka redakcja przepisu spowodowała stosowanie zasady, że wartość gruntów przeznaczonych pod drogi określa się na podstawie cen nieruchomości drogowych. Jakiejkolwiek przeniesienie własności działki przeznaczonej pod drogę stanowiło, za aprobatą orzecznictwa sądowoadministracyjnego, podstawę do ustalenia wartości nieruchomości wycenianej (wywłaszczonej). Przyjmowano bezrefleksyjnie (i wciąż się przyjmuje) „transakcje” dotyczące praktycznie wszystkich rodzajów dróg oraz objęte każdą formą transferu ich własności. Bardzo często jako odniesienie przyjmuje się wartości dróg ustalane czy to w drodze decyzji jako odszkodowanie za wywłaszczenie czy to w drodze negocjacji (rokowań) z wywłaszczonym podmiotem. Argumenty na obronę Zgodnie z obowiązującymi zasadami prawa rozporządzenie (jako akt niższego rzędu) nie może zmieniać treści przepisów ustawy. Inaczej mówiąc akt wyższego rzędu uchyla akt niższego rzędu w zakresie w jakim są one ze sobą sprzeczne (lex superior derogat legi inferiori). Natomiast, zgodnie z art. 153 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami ( z 2018 r. poz. 121; dalej UGN) podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Należy dodać, że podejście porównawcze jest stosowane w znakomitej większości wycen na potrzeby ustalenia odszkodowania. Nie da się uznać, że nieruchomości które przeszły na własność podmiotów publicznoprawnych czy to z mocy prawa (jak ma to miejsce przy wydzieleniu działki pod drogę) czy to w drodze wywłaszczenia były przedmiotem obrotu rynkowego. Po drugie ustalone za takie nieruchomości odszkodowanie, niezależnie czy w formie decyzji ustalającej odszkodowanie czy w formie uzgodnień (rokowań) z byłym właścicielem nieruchomości, nie może być uznane za cenę w rozumieniu cytowanego wyżej przepisu. Do podobnych wniosków, coraz częściej, dochodzą sądy administracyjne i przedstawiciele doktryny. Co prawda, stronom postępowania o ustalenie odszkodowania, często odmawia się prawa do oceny operatów szacunkowych, co wynika pośrednio z normy art. 157 ust. 1 UGN. Jednak należy podkreślić, że możliwość dokonywania oceny jest ograniczona wyłącznie do elementów operatu odnoszących się do tzw. wiadomości specjalnych rzeczoznawcy. Zgodnie z utrwalonym orzecznictwem sądowoadministracyjnym operat, jak każdy inny dowód w sprawie, podlega ocenie pod kątem jego wiarygodności jak również zgodności z powszechnie obowiązującymi przepisami prawa. Dlatego w ramach postępowania uzasadnione jest badanie operatu pod kątem tego jakie nieruchomości („transakcje”) biegły przyjął do porównania. W przypadku stwierdzenia, że są to nieruchomości stanowiące drogi publiczne, których wartość została ustalona na podstawie decyzji czy też rokowań kwestię taką należy podnosić w ramach postępowania. W razie nieskuteczności tych działań, w ewentualnym odwołaniu od decyzji. W dalszych artykułach w tym cyklu autor opisze inne, spotykane naruszenia przy określeniu wysokości odszkodowania wraz z propozycją sposobu ich zwalczania. Sentencja Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Danuta Rzyminiak-Owczarczak (spr.) Sędziowie Sędzia NSA Jolanta Szaniecka Sędzia WSA Barbara Drzazga Protokolant Mariola Kaczmarek po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 13 lutego 2015 r. sprawy ze skargi A sp. z na decyzję Wojewody Wielkopolskiego z dnia [...] września 2014 r. Nr [...] w przedmiocie odszkodowania za grunt przejęty pod drogę; oddala skargę Uzasadnienie strona 1/8 Starosta [...] decyzją z dnia [...] 2014 r., znak [...], ustalił odszkodowanie w wysokości [...] zł za nieruchomość położoną w [...], oznaczoną geodezyjnie nr działki [...] obręb [...] o pow. [...] ha oraz nr działki [...] o pow. [...] ha, która stała się z mocy prawa własnością Gminy Miasto O.[...] zgodnie z decyzją Starosty [...] znak [...] z dnia [...] 2012 r. o realizacji inwestycji drogowej (pkt I decyzji). W pkt drugim orzeczono, że odszkodowanie będzie płatne na rzecz Funduszu A w kwocie [...] zł, jako zaliczenie na spłatę świadczenia głównego wierzytelności zabezpieczonej hipoteką wraz z odsetkami, wpisaną w księdze wieczystej [...] - hipoteka umowna kaucyjna w kwocie [...] zł wpisana na rzecz ww. Funduszu oraz na rzecz I. Z. w kwocie [...] zł. Do wypłaty odszkodowania został zobowiązany Prezydent Miasta O.[...]. W podstawie prawnej decyzji powołano przepisy art. 12 ust. 4a, 4f, 5 i art. 18 ust. 1a-1e i 3 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych ( z 2013 r. poz. 687 ze zm., dalej również jako "specustawa"), art. 130 ust. 2, art. 132 ust. 1a, 2, 5 i art. 134 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami ( z 2014 r. poz. 518, dalej " oraz art. art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (tj. z 2013 r. poz. 267, dalej: W uzasadnieniu decyzji organ wyjaśnił, iż decyzją nr [...] z dnia [...] 2012 roku Starosta [...] udzielił zezwolenia dla [...] Zarządu Dróg w [...] na realizację inwestycji drogowej polegającej na przebudowie wiaduktu kolejowego w km [...], [...] linii [...], nad ulicą [...] w [...] oraz rozbudowie ulicy [...] zlokalizowanej na nieruchomościach, bądź ich częściach, oznaczonych w ewidencji gruntów Miasta O.[...], jako działka nr [...] z obrębu [...]. W punkcie II ww. decyzji zatwierdzony został podział nieruchomości, w tym działki nr [...], w wyniku którego powstały działki o nr: [...], [...] i [...], natomiast w punkcie III ustalono, iż działki nr [...] i [...] jako przeznaczone pod realizację inwestycji stają się z mocy prawa własnością Miasta O.[...]. Rzeczona decyzja stała się ostateczna [...] grudnia 2012 r. i z tym też dniem nastąpił skutek w postaci przejścia ex lege prawa własności działek gruntu nr [...] i [...] na rzecz gminy. Dalej podano, że na dzień wydania decyzji nr [...] w prowadzonej dla wywłaszczonej nieruchomości księdze wieczystej [...] w dziale II, jako właściciel wpisany był I. Z. W dziale III księgi ujawnione zostały ograniczone prawa rzeczowe - służebności przejazdu i przechodu, służebność drogi koniecznej, służebność przeprowadzania sieci wszelkich urządzeń komunalnych a także ograniczenie w rozporządzaniu nieruchomością. W dziale V wpisany został szereg hipotek na rzecz wierzycieli I. Z. Wskazano, iż organem zobowiązanym do naliczenia odszkodowania za przedmiotową nieruchomość jest Starosta [...], a organem zobowiązanym do wypłaty odszkodowania Prezydent Miasta O.[...]. Wartość przedmiotowej nieruchomości oparto o wycenę bieglej rzeczoznawcy majątkowego zawartą w operacie szacunkowym z dnia [...] lutego 2014 r., uznając prawidłowość jego sporządzenia, zgodnie z wskazaniami zawartymi w decyzji kasacyjnej Wojewody Wielkopolskiego z dnia [...] grudnia 2013 r. Nr [...], którą uchylona została decyzja Starosty [...] z dnia [...] 2013 r. Nr [...]. Dalej wskazano, iż w dziale IV księgi wieczystej nr KW [...] figurowali wierzyciele hipoteczni. Na pierwszym miejscu została wpisana hipoteka umowna kaucyjna w wysokości [...] zł na rzecz B na którego miejsce został później wpisany Fundusz A. Kto może pozbawić właściciela nieruchomości? Wywłaszczenie nieruchomości to niewątpliwie jedna z najbardziej dotkliwych form ingerencji w prawo własności, prowadząca najczęściej do całkowitego pozbawienia właściciela jego prawa do gruntu. Niemniej jednak biorąc pod uwagę fakt, że grunty są dobrem rzadkim, a ich prywatna własność nie zawsze umożliwia realizację lub ochronę celów o charakterze publicznym, ponadjednostkowym, w większości demokratycznych państw dopuszcza się stosowanie instytucji wywłaszczenia. W regulacjach prawnych dotyczących wywłaszczenia w poszczególnych państwach występuje wiele różnic, lecz co do zasady wywłaszczenie dopuszczalne jest, gdy spełnione są przynajmniej dwie podstawowe przesłanki. Pierwszą z nich jest wymóg, aby wywłaszczenie dokonane było w interesie publicznym, dla realizacji celu publicznego lub dla zapewnienia publicznych korzyści. Drugą przesłanką jest wypłata pełnego, słusznego lub sprawiedliwego odszkodowania. W Konstytucji RP, zgodnie z art. 21 wskazano, że Rzeczpospolita Polska chroni własność i prawo dziedziczenia (ust. 1), a wywłaszczenie jest dopuszczalne jedynie wówczas, gdy jest dokonywane na cele publiczne i za słusznym odszkodowaniem (ust. 2). Już w czwartek Dzień Edukacji Prawnej>> Wywłaszczenie może być dokonane tylko na rzecz Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, natomiast podmioty te mogą następnie dysponować nabytą nieruchomością na rzecz podmiotów prywatnych, które mają za zadanie realizację celu publicznego. Jest tak dlatego, że cele publiczne wcale nie oznaczają inwestycji realizowanych wyłącznie i w całości przez podmioty publiczne. Przeciwnie, wiele z nich może być realizowana a następnie zarządzana i utrzymywana przez specjalistyczne przedsiębiorstwa prywatne. W jakiej formie i z jakich powodów dokonuje się wywłaszczenia? Wywłaszczenie może być dokonane wyłącznie na cele publiczne, których lista zawarta jest w art. 6 ustawy o gospodarce nieruchomości, ale także w ustawach szczególnych (np. budowa dróg publicznych, inwestycje w zakresie budowli przeciwpowodziowych, rozwój usług i sieci telekomunikacyjnych). Szczególnym celem publicznym była także budowa stadionów w ramach przygotowywania finałowego turnieju Mistrzostw Europy w Piłce Nożnej UEFA EURO 2012. Ponadto wywłaszczenie jest możliwe tylko w odniesieniu do nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele publiczne albo do nieruchomości, dla których wydana została decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego. Tak więc podczas uchwalania miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego (mzpzp - przyp. red.) obywatele powinni się interesować tym, czy ich nieruchomości nie znajdą się w obszarze przeznaczonym do realizacji celów publicznych, gdyż to otwiera drogę do wywłaszczenia. Na etapie uchwalania planów warto zgłaszać uwagi do projektu. Jak przebiega procedura? Wszczęcie procedury wywłaszczenia ma być ostatecznością, ponieważ wywłaszczenie nieruchomości może być dokonane, jeżeli cele publiczne nie mogą być zrealizowane w inny sposób niż przez pozbawienie albo ograniczenie praw do nieruchomości, a prawa te nie mogą być nabyte w drodze umowy (art. 112 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami - ugn). Wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego należy poprzedzić rokowaniami o nabycie w drodze umowy praw do nieruchomości, przeprowadzonymi między starostą, wykonującym zadanie z zakresu administracji rządowej, a właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości, a także osobą, której przysługuje do nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe. W trakcie prowadzenia rokowań może być zaoferowana nieruchomość zamienna. Jeżeli negocjacje nie przyniosą rezultatu, wszczynane jest w postępowanie wywłaszczeniowe, w ramach którego obowiązkowo przeprowadza się rozprawę administracyjną. Postępowanie kończy się wydaniem decyzji administracyjnej wywłaszczeniu, w której określony jest cel wywłaszczenia, a także należne odszkodowanie. Jak się przed tym bronić? Ponieważ wywłaszczenie wymaga spełnienia wymogów konstytucyjnych oraz wynikających z ugn, a także zachowania stosownej procedury, obrona przed wywłaszczeniem powinna koncentrować się na naruszeniach tych przepisów, a zatem należy sprawdzić, czy na pewno podany cel mieści się w katalogu celów publicznych, czy nieruchomość jest w mpzp przeznaczona na te cele, czy przeprowadzono odpowiednią procedurę, czy wydano poprawna decyzję administracyjna, zawierająca ustawowo określone elementy. Jakie powinno być odszkodowanie za wywłaszczenie? Zasady określania odszkodowania za wywłaszczenie zawarto obecnie w ugn., z której wynika, że ustawodawca słuszne odszkodowanie utożsamia, co do zasady, z wartością rynkową wywłaszczonej nieruchomości (art. 128 i nast. w szczególności art. 134 Wartość ta określana jest przez rzeczoznawcę majątkowego, który wykonując zawód zaufania publicznego nie działa na rzecz żadnej ze stron, lecz ma sporządzić obiektywną, poprawną metodologicznie wycenę. Określona jest w specjalnym dokumencie, operacie szacunkowym, w którym opisane są założenia i dane przyjęte w wycenie, a także procedura wykonania wyceny. Wartość rynkowa nieruchomości, której własność została utracona w wyniku wywłaszczenia, co do zasady rekompensuje uszczerbek w postaci utraty składnika aktywów, jednakże nie oznacza to, że doszło do rekompensaty szkód powstałych wskutek dokonania wywłaszczenia. Szkoda ta obejmuje znacznie więcej, niż tylko wartość rynkową utraconego składnika aktywów. Zazwyczaj obejmuje ona także: utracone dochody, koszty poszukiwania i nabycia nowej nieruchomości, koszty przeprowadzki i odtworzenia gospodarstwa domowego, ale także przedsiębiorstwa, czy gospodarstwa rolnego, zwiększone koszty dojazdu do pracy, itp. Jakie działania należy podjąć, by zagwarantować uzyskanie odszkodowania w odpowiedniej wysokości? Można mieć uzasadnione wątpliwości co do tego, czy konstytucyjny wymóg płacenia słusznego odszkodowania za wywłaszczenie jest spełniony w sytuacji, gdy odszkodowanie to dotyczy wyłącznie jednego elementu szkody – a mianowicie przejmowanej nieruchomości. Wbrew zaleceniom organizacji międzynarodowych (np. Organizacja Narodów Zjednoczonych do spraw Wyżywienia i Rolnictwa -Food and Agriculture Organization of The United Nations – FAO) ustawodawca polski nie utożsamia słusznego odszkodowania za wywłaszczenie z odszkodowaniem, które umożliwia wywłaszczonemu podmiotowi na odtworzenie swojej sytuacji majątkowej sprzed wywłaszczenia, co najwyżej ma zapewnić możliwość odtworzenia wywłaszczonego składnika mienia. Nie przyjęto zatem zasady, że odszkodowanie powinno odzwierciedlać nie tyle wartość rynkową wywłaszczanej nieruchomości, lecz tzw. wartość obiektywną szkody, obejmującą wartość rynkową nieruchomości, obniżenie wartości niewywłaszczonej części nieruchomości, inne straty i koszty, które negatywnie wpływają na sytuację finansową wywłaszczonego podmiotu. Wydaje się, że w czasie negocjacji, które muszą poprzedzić nabycie nieruchomości przez wywłaszczenie, należy negocjować odszkodowanie, które pokryje chociażby częściowo dodatkowo generowane przez nie koszty (przeprowadzka, odtworzenie przedsiębiorstwa, itp.). Niestety, zdarza się, że negocjacje prowadzone są schematycznie, bez woli organu osiągnięcia satysfakcjonującego kompromisu, uwzględniającego interes zagrożonego wywłaszczeniem obywatela. Argumentacja zawarta w wyrokach TK po roku 2003, uzasadniająca bardzo wąski zakres odszkodowania w przypadku wywłaszczenia nieruchomości, nie uwzględnia konsekwentnie stosowanej przez ETPCz zasady proporcjonalności, ani też wypracowanych przez FAO i FIG (Międzynarodowa Federacja Geodetów - Fédération Internationale des Géomètres) zaleceń dotyczących dobrych praktyk z zakresu wywłaszczenia. W przeciwieństwie do większości państw europejskich, regulacje polskie przewidują tylko jeden element odszkodowania za wywłaszczenie, a mianowicie wartość utraconej nieruchomości. Tymczasem inne państwa w Europie i na świecie rekompensują także inne straty i utracone korzyści. Bardzo celna jest koncepcja anglosaska, przewidująca obliczanie odszkodowania według wartości dla właściciela, a nie nabywcy. Warto także wskazać, że niejednokrotnie wywłaszczane jest tylko część nieruchomości. Zgodnie z art. 113 ust. 3 ugn jeżeli wywłaszczeniem jest objęta część nieruchomości, a pozostała część nie nadaje się do prawidłowego wykorzystywania na dotychczasowe cele, na żądanie właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości nabywa się tę część w drodze umowy na rzecz Skarbu Państwa lub na rzecz jednostki samorządu terytorialnego, w zależności od tego, na czyją rzecz następuje wywłaszczenie., a organ odmawia. Niestety w praktyce organ niejednokrotnie odmawia nabycia bezużytecznej dla właściciela części nieruchomości, argumentując, że można z niej nadal korzystać, co stanowi naruszenie ugn i godzi w interesy wywłaszczanego podmiotu. Kodeks cywilny. Komentarz. Tom I. Część ogólna>>

odszkodowanie za wywłaszczenie nieruchomości zajętych pod drogi publiczne